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新冠肺炎疫情对房地产企业的影响及应对措施
发布日期:2020-02-27 信息来源:管理员 作者:陈鹏、吴元标

庚子新年,新冠肺炎疫情席卷大地,对各类民商事活动造成不同程度的影响。为防控疫情蔓延,各省市先后启动一级响应机制,纷纷发布关于延迟企业复工和采取一定特殊措施的通知。在此情形下,房地产项目工期延误、费用增加已是不争的事实。如何正确应对疫情,降低损失是房地产企业面临的普遍问题,疫情之后房地产业未来走势如何更是大家关注的问题。

本文分别从土地取得、施工建设、项目销售及房屋交付等方面进行讨论,并结合相关案例,希望能对新冠肺炎疫情对房地产企业可能造成的影响分析及有效应对措施提供一些思路。

一、新冠肺炎疫情对房地产企业的四大影响

新冠肺炎疫情及相应措施的实施,对房地产企业的影响是多方面的,但其中最主要的影响应体现在四个方面,分别是土地取得、施工建设、项目销售及房屋交付。

(一)土地取得受影响

众所周知,每年年初是房地产企业拿地的集中窗口期。而此次新冠肺炎疫情对房地产企业拿地的影响主要体现在两个方面:其一,受新冠肺炎疫情影响,今年春节三四线城市“返乡置业”落空,资金回流的不足,直接导致房地产企业的业绩下降,拿地的积极性明显受挫;其二,全国大多城市纷纷推迟或直接暂停既定土地出让的安排。以福州市为例,202023日,福州市自然资源和规划局发布关于《福州市自然资源和规划局关于2020年第一次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告,宣布原定于2020217日公开出让12幅国有建设用地,拍卖时间调整为2020227日,开年土拍宣布延期。

(二)施工建设受影响

1.项目开工延期,劳动力和原材料紧缺

首先,新冠肺炎疫情带来的最直接影响就是项目开工延期。以福建省为例,福建省人民政府办公厅《关于延迟省内企业复工的通知》明确指出:企业要根据自身情况不早于29日(农历正月十六,星期日)24时前复工。而对于房地产开发企业而言,针对新冠肺炎疫情作出的延迟复工的管控措施,将直接导致建设工期延长。

其次,湖北、河南等一直是农民工输出大省。而此次疫情,将不可避免对劳动力流动造成严重影响。即便开工,也极有可能面临前所未有的“用工荒”。以福建省为例,福建省住房和城乡建设厅《关于做好住建系统新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》明确指出:建筑业、市政环卫、房地产、中介机构、物业管理等行业企业,特别是施工企业,要做好从业人员摸排工作。要安排独立住所, 实施医学观察,14天后无异常情况的,可以解除观察。此外,项目开工后,交通、物流的不便将致使建筑材料成本增加,项目现场也将在一段时间内面临材料紧缺的问题,财务成本也将会进一步增加。更重要的是,一旦材料无法进场,停窝工就无法避免。

2.仓促开工导致更大隐患

鉴于此前的延期,施工企业为确保按时完工极有可能出现仓促开工的情况,而未认真核实是否存在感染新冠肺炎疫情、隔离等情况,施工现场和生活区、办公区的围挡或围墙是否严密牢固、施工现场围挡的设置是否符合相关标准规范以及政府的监管要求等,为后续安全施工埋下更大的隐患。

3.施工企业要求工期顺延和索赔必然增加

关于新冠肺炎疫情的法律解读,目前还没有权威司法部门进行定性,但参照“非典”疫情后最高人民法院于2003611日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(虽已失效)规定:“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”,大多数法律人士认为新冠肺炎疫情应认定为“不可抗力事件”。

此外,司法实践中大多数法院亦认为疫情可以认定为“不可抗力”,但也存在不同裁判观点:

1)疫情构成“不可抗力”,可以免责

在新乡市恒升房地产开发有限公司与河南六建建筑集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书(2011)民申字第199号中,法院认为:工程逾期交付,除“非典”不可抗力的影响外,双方均有责任。恒升公司一方存在未及时办理施工许可证、未及时供应材料、多次变更设计等原因,省六建公司一方有管理不善,组织不力等因素。

在洛阳台兴建筑安装工程有限公司与洛阳有色金属加工设计研究院建设工程施工合同纠纷再审案(2010)豫法民再字第00024号中,法院认为:《施工合同》中对不可抗力的约定属于概括性约定,应做广义解释,非典对人员、材料购买等造成的影响以及暴雨对室外施工的影响的确影响了工程的进度,且二者均属于台兴公司与有色院在鉴订合同时不可预见的因素,因此,对台兴公司认为非典、暴雨构成不可抗力的主张,本院予以采纳。

2)疫情不能构成“不可抗力”,不能免责

在开封市教育建筑工程公司与开封市兴杰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案(2010)汴民终字第1073号中,法院认为:非典疫情并不是对所有合同的履行都有影响,如果不影响合同正常履行,非典就不能被视为不可抗力。教育公司对其主张的三种情形的出现,是否造成在建工程必须全面停工、部分停工或不能以正常效率施工的情况,均未提交有效证据证明。另外,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失。教育公司未提交有效证据证明其履行了告知义务。对此,其应承担举证不能的后果。

我们认为:本次新冠肺炎疫情是无法预见、不能避免、不能克服的客观事件,从法律性质上应当构成“不可抗力”。施工企业有权根据合同约定向发包人申请顺延工期。

此外,基于新冠肺炎疫情所造成的停窝工等各项损失,施工企业必然会向发包人提出索赔,虽然《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)通用合同条款第17.3.2款已经作了较为明确的约定,但仍不足以涵盖所有可能遇到的问题,各项成本的分担必然成为各方争议的焦点。

4.施工合同解除的风险加大

在此次疫情的影响下,施工企业的履约成本明显加大。基于自身利益的考虑,施工企业将有可能提出解除施工合同,以降低或减少自身可能遭受到的损失。

()项目销售受影响

为有效预防疫情蔓延,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议如下:房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。各地也相续出台相关防控措施,以福州市为例,福州市住房保障和房产管理局于2020125日下发《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》,要求:全市各房地产开发企业一律不得对外开放商品房售楼部(案场),各房产中介机构一律不得对外开放房产中介门店。这些举措在短期内对房地产的销售客观上带来一定的负面影响。

(四)按期交房受影响

此次新冠肺炎疫情无疑将导致建设项目工期延长,进而有可能致使房地产企业迟延向业主交付房屋。鉴于本次新冠肺炎疫情与2003年“非典”疫情高度类似,作者检索了涉及“非典”疫情的相关案例,发现房地产企业能否以疫情构成不可抗力为由主张顺延交房同样存在不同裁判观点:

1)因疫情防控导致开发商延期交房,开发商有权主张顺延交房。

在殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案(2005)三亚民一终字第79号中,法院认为:该疫情的发生是不可预见、不可避免,并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的,由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前,长源公司已与多家建筑企业签订施工合同,但由于20034月“非典”疫情在全国范围内的大规模爆发,各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动,并且客观上本案涉及的标的物施工人员(民工)主要来自岛外,对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延,应认定“非典”疫情对“天涯一方城”项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就“非典”疫情期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响,因此长源公司可据此对“非典”疫情期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。

2)疫情防控未对开发商按时交房造成实质影响,开发商无权主张顺延交房。

在孙秀艳与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案(2005)沈民(2)房终字第799号中,法院认为:虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时(2003621日)应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在20039月底将商品房交付孙秀艳,且新中城公司自认“20039月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003928日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003930日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任。结合上述案例检索的情况来看,开发商并不能简单将新冠肺炎疫情归结为不可抗力从而主张顺延交房无需担责。

通过分析两个案例可以看出,若《商品房预售合同》在新冠肺炎疫情发生前签订,约定的房屋交付时间在疫情发生时或疫情发生后,因政府采取防控措施或都受疫情影响导致合同根本上不能履行,房地产企业可以适用“不可抗力”的规定,主张免除部分或全部责任;若《商品房预售合同》在疫情发生时或发生后签订,房地产企业应当能够预判疫情对工期以及交房造成的影响,此时疫情不应当认定是“不可抗力”,不能免除房地产企业逾期交房的违约责任。

二、房地产企业应对新冠肺炎疫情的措施建议

()土地取得——注重修炼内功,做好资金筹划

他山之石,可以攻玉。2003年上半年,特别是3月“非典”疫情高发期,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比也显著降低,涉宅土地市场供需节奏均有放缓。但进入2003年下半年,宅地市场迅速回弹,供地大幅放量。此外,据研究机构数据显示,2003年商品房屋销售额7955.7亿,而2002年仅为6032.3亿,同比增加31.88%。此外,2003年商品房屋销售面积也达到33717.6万平方米,较2002年增长25.77%。无论是商品房销售金额还是面积,在当时都创下历史新高。综上,2003年“非典”疫情期间,各地供地力度明显减弱,但在疫情逐渐消退后,推地量骤然提升,全年土地成交整体平稳推进。

由此可见,本次新冠肺炎疫情期间,房地产企业无须过分担心无地可拿。仅就目前来看,仅是短期销售受影响,一旦疫情结束,消费者压抑的购房等需求将会释放出来。因此,房地产企业应积蓄力量,拓展融资渠道,为将来在土地放量期投资拿地做足准备,才是应当聚焦的关键。

(二)施工建设——加强项目管理,积极应对索赔

1. 加强对项目的现场管理

房地产企业应积极与施工企业及监理方进行协商,了解项目的具体情况,核实是否具备了实质开复工条件,尽量协商就开复工日期达成一致,避免争议。在复工后,仍应要求施工企业做好防疫工作,比如,督促工地现场、工人生活区等设置体温检测点,确保对入场作业人员进行体温测试;按时配发口罩,确保有限空间作业人员按规定佩戴。

2. 及时有效沟通并采取减损措施

如前所述,新冠肺炎疫情应认定为“不可抗力事件”。根据《合同法》第118条规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。房地产企业收到通知后,应认真核实施工企业通知的内容是否构成不可抗力以及该不可抗力是否客观导致不能履行合同两大方面。此外,在发生或知悉合同受疫情影响履行困难后,房地产企业应及时采取适当减损措施,防止损失扩大,避免加重自身责任。同时,在疫情影响减轻或消除后,还应根据情况尽快恢复履行。

3. 认真核实工期顺延,积极应对停工索赔

房地产企业应认真从形式和内容上核对施工企业提出的申请工期顺延是否符合《建设工程施工合同(示范文本)》的约定,申请工期顺延的期限是否合理,特别是春节假期以及政府延迟复工期限届满后的延期期间需严格把控。以福州为例,福州市人民政府办公厅《关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展的措施》第一条即明确,受疫情影响的开发建设项目按疫情一级响应时间顺延开竣工期限。

对于施工企业提出的停工索赔,应当严格控制在施工企业实际支出的直接损失,不包括间接损失和预期利润损失。同时,鉴于我国现行法律并未对不可抗力所造成的损失如何分担作出规定,因此,对于施工企业提出的人工费、材料设备费、施工机具费用、企业管理费、规费和税金等停工费用,若《建设工程施工合同(示范文本)》有明确约定的,应严格按照合同约定处理,合同未明确约定的,应由施工企业证明本次新冠肺炎疫情对其施工造成的实际影响,并综合考虑利润率、发包人承受能力、损失情况等按照公平原则处理。

另外,对于受新冠肺炎疫情影响而增加的施工成本如何分摊,也需要结合具体情况具体分析。若因防疫而增加的措施项目,如日常监测监控、完善封闭措施等,我们建议:应认定系非因承包人原因而新增的措施项目,可以由房地产企业承担。但对于材料、机械设备、管理费用的增加,因该类项目因果关系很难认定,我们建议:应当由施工企业自行承担。

4. 严格限制施工企业的合同解除权

针对施工企业可能提出的解除施工合同的诉求,根据《建设工程施工合同(示范文本)》第17.4条约定,“因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的,发包人和承包人均有权解除合同”。从目前疫情防控情况分析,很难达到连续超过84天解除合同的条件。因此,我们建议:施工企业的合同解除权应受到严格限制,除非确有证据证明因不可抗力导致合同目的根本无法实现或者继续履行合同对其显失公平的,否则施工企业无权解除合同。

5. 注意固定和收集证据

注意固定和收集合同双方沟通协商的证据,特别是受到疫情影响的一方是否有依照法律规定向对方发送通知或重新协商请求,是否有采取适当减损措施,防止损失扩大。

(三)项目销售——调整销售模式,线下转向线上

新冠肺炎疫情期间,不少房地产企业已经主动寻求转变,积极启动线上售楼,购房者可以在线咨询置业顾问,房地产网络销售得到进一步重视。除此之外,一些房地产企业还制作了小视频、VR看房,并引导客户分享到朋友圈、微信群,实现裂变传播。通过线上的蓄客,一旦新冠肺炎疫情被控制住,前期积累的购买潜力会爆发,对房地产企业来说是很好的机遇。

(四)房屋交付——及时收集证据,书面通知业主

针对此次新冠肺炎疫情,房地产企业可以依据“不可抗力”主张顺延交房。同样以福州为例,福州市人民政府办公厅《关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展的措施》第一条明确规定,“受疫情影响的开发建设项目按疫情一级响应时间顺延开竣工期限,已签订商品房买卖合同的,交房期限相应顺延,免除企业违约责任”。因此,对于可能引发的交房纠纷,我们建议房地产企业提前做好应对准备,注重收集并妥善留存好相关证据。具体包括:1.核查房地产企业与购房者签订的商品房预售合同中关于不可抗力和交付期限的约定情况;2.提前收集涉及此次新冠肺炎疫情的政府文件和房地产企业因受疫情影响无法履约的证据,如政府通知延长假期、延迟复工等政策文件以及施工企业出具的项目延期施工的情况说明、监理单位关于现场无法施工的监理日志等;3.及时书面通知购房者关于新冠肺炎疫情影响延期交房的相关事项,保存好邮寄面单。

“同时间赛跑、与病魔较量,坚决遏制疫情蔓延势头,坚决打赢疫情防控阻击战”。面对新冠肺炎疫情带来的履约困难,房地产企业更应当理性应对,做好防范,同时也应当依法承担有效的减损义务,共同保障合同履行,凝心聚力,共克时艰。

作者:陈  北京大成(福州)律师事务所高级合伙人吴元标 北京大成(福州)律师事务所专职律师。

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